Základy CRE - Rozdíl mezi REIT a sbírkou nemovitostí

Poznámka: Tento tutoriál o moderních komerčních investicích do nemovitostí se poprvé objevil na blogu EquityMultiple. Aktualizace a dodatky k této sérii naleznete zde.

Komerční nemovitosti jsou dlouhodobě rysem sofistikovaných portfolií investorů. Důvody jsou jasné - výnosy z nemovitostí ve Spojených státech historicky dominovaly na akciovém trhu a nemovitosti nabízejí celou řadu nepřímých výhod, včetně diverzifikace portfolia, které poskytuje ochranu před inflací a investicemi do hmotných aktiv. Výše investice do nemovitostí odráží chuť investorů do třídy aktiv. Obchodní transakce s nemovitostmi ve Spojených státech za poslední tři kalendářní roky (2014–2016) v hodnotě přes 300 miliard USD *

Navzdory těmto podivným obchodům byl přístup ke komerčním investicím do nemovitostí výzvou. Investoři si historicky vybrali tři způsoby:

Zatímco každé z těchto aut má klady a zápory, tento článek se zaměří na investiční výzvy prostřednictvím REIT a nově se objevujících alternativ - komparativní výhody investování prostřednictvím online investičních trhů nebo, jak jste možná slyšeli, realitní platformy se mluví. .

REIT nabízí snadný přístup k centrálně spravovaným portfolím nemovitostí, což z něj činí oblíbenou volbu pro investory hledající nemovitosti, ale bez přímých investic a fondů soukromého kapitálu. nechtěl investovat minimální požadovanou částku. Ziskovost REIT je nutností, zejména v podmínkách nízkých úrokových sazeb.

Poměr REIT k otevřenému trhu

Přes vysoké celkové příjmy jsou veřejné REIT někdy charakterizovány extrémní volatilitou trhu. V roce 2010 se veřejné REITy meziročně snížily o 27,5%, když se recese zmírnila, ale v roce 2013, s růstem amerického realitního trhu, výnosy klesly o 3,2%. Recese odhalila, že REIT jsou ve skutečnosti spojeny s otevřeným trhem, spíše než jsou spojeny s hodnotou podkladové nemovitosti. Tato vzájemná závislost chrání zisk a rozmanitost před jinými formami investic do nemovitostí. Soukromé investice do nemovitostí vykazují nízkou závislost na trzích veřejného dluhu a cenných papírů (-0,03 až +0,25), a proto diverzifikují portfolia zahrnující akcie a dluhopisy. má velké výhody.

Interakce se společným trhem

Soukromé REIT nabízejí izolaci od volatility veřejných trhů, ale vyznačují se vysokými poplatky a někdy nedostatečnou transparentností. Většina neobchodovaných REIT je 12-15% s předchozími likvidačními poplatky a může být extra nebo trvalá. Přes tato užitečná zatížení a nedávný účetní skandál, který přiměl ARCP, největší REIT na světě, stojí za tato vozidla peníze. V roce 2013 klesly REIT pro soukromé majitele na rekordních 19,2 miliardy USD. V roce 2014 tento počet klesl na 15 miliard USD, s kritikou a možnými alternativami k investicím do nemovitostí.

Přímé online nebo „Crowdfunded“ investice do nemovitostí

Na trhu neexistuje žádná volatilita pro přímé investice do nemovitostí, jako je EquityMultiple a další nabídky na investičních trzích, těžké REIT nebo soukromé REIT. Index NCREIF, který sleduje velmi velkou skupinu komerčních nemovitostí v soukromém kapitálu, cítí, jak je tento sektor ziskový. S výjimkou let 2008 a 2009 byla roční h2 od roku 2004 vyšší než 10% a činila přibližně 19%. Zisky nabízené na trzích s nemovitostmi se velmi liší v závislosti na podkladovém aktivu, rizikovém profilu obchodního plánu a struktuře investice.

Průměrný roční příjem, index NCREIF **

Typická cílová ziskovost investic EquityMultiple: 8–20%

Dlouhodobé pronájmy s klíčovými nájemci mohou přinést více výnosů než dluhopisy upravené o riziko, zatímco projekty s přidanou hodnotou a rozvojové projekty mohou díky variabilitě rizika přinést vyšší výnosy. . Součástí síly investičních trhů je to, že umožňují komplexním investorům rozhodovat, jaká aktiva jsou pro jejich portfolia vhodná. Vzhledem k velikosti a struktuře REITů čelí omezením, jak a kde mohou investovat. I když investoři znají strategii REIT, obvykle nemohou činit žádná investiční rozhodnutí.

Shrnutí

Pointa je, že vaše portfolio může být místem jak pro REIT, tak pro investice na trhu, protože slouží různým účelům. REIT poskytují dlouhodobě udržitelné výnosy, snadnou investici a likviditu, ale některé výhody investování do nemovitostí jsou touto likviditou sníženy. Trhy s nemovitostmi hledají výhodné obchody, které zvyšují potenciál pro stálý peněžní tok nebo návratnost portfolia k diverzifikaci a poskytují příležitosti k investování do nemovitostí. Jedná se o důležitou inovaci v oblasti investic do nemovitostí a modernizuje ji prostřednictvím online přesunu.

Další >>> Druhy komerčních nemovitostí

Poznámka: Pojem jednotlivých investorů, kteří se účastní významných realitních projektů, se často označuje jako „akumulace nemovitostí“, ale tento pojem je legálně používán v bodě 3 zákona JOBS, který není akreditován. umožňuje investorům prodávat aktiva. EQUITYMULTIPLE tedy není technicky populární platformou, ale spíše investiční platformou pro akreditované investory.

* https: //www.rcanalytics.com/us-capital-trends-2016-year-in-review/

** https: //www.ncreif.org/data-products/property/